过去这几天，很多人都在说现在的经济其实就是八个字：

富人通胀、穷人通缩

(资料图片仅供参考)

而在深圳的楼市市场中，这个现象可以说是体现的淋漓尽致，只不过说法可能得稍微改一下叫做：

豪宅通胀，普宅通缩

一边是穷人内卷，普通住宅房价拉不上去；

另一边，是富人竞争，大幅度的拉涨豪宅房价。

豪宅通胀，最直接的体现就是豪宅价格上涨。

前几天香蜜湖水榭花都三期一套199㎡的大平层拍卖，竞争非常激烈，经过107轮竞拍，最终成交总价4499.98万，折合单价22.5万/平，溢价率高达89%！

除了香蜜湖，另外一个豪宅板块深圳湾也不甘寂寞。

最近恒裕滨城二期成交了一套227平户型，成交价8550万，单价37.63万/㎡，刷新了恒裕滨城成交价的新高。

而在深圳隔壁的香港，最近还成交了一套超级别墅山顶白加道45号，买家是内地人，成交价12亿港币，折合人民币单价达到250万/㎡，直接刷新了亚洲记录。

而香港之前的单价记录，是140万一平米，140万一平到250万一平，增长幅度非常吓人。

富人们一次次在经济低迷期刷新房价记录，说明顶层的购买力，根本就没有上限。

如果内地不是有楼市调控政策压着，现在深圳的房价天花板恐怕还能被那些有钱人拉得更高。

这两年经济的低迷，对于处在塔尖顶端的豪宅而言，丝毫没有影响。

无论是之前疫情比较严重的时候，还是现在经济逐渐复苏之后，豪宅的成交一直都非常热闹，一点都不受经济大环境影响。

相反，货币大放水，反而还会进一步拉大贫富差异，从而进一步推高深圳的豪宅价格。

与此同时，和豪宅价格的通胀完全不同，占据多数的深圳普通住宅，价格是怎么都拉不上去。

4月份截止到目前，深圳的二手市场重新跌入低谷。

截止到14号的数据，深圳二手房成交1393套，本月目标顶多是突破2500套了，肯定是追不上上个月接近4000套的月成交量。

市场回归冷静，业主只能跟着冷静，价格自然也不会有增长。

大家看看我整理的4月份深圳各区最新的挂牌价。

10个区中，房价上涨的区域只有一个南山，下跌的也只有一个大鹏，其他区域的房价全部横盘不动。

豪宅的房价在上涨，但整体房价不变。

这说明什么？

这说明深圳那些普通住宅现在的挂牌价不仅不涨，甚至还在下跌。

一跌一涨，就把房价拉平了。

货币放水还在继续，市面上的钱不仅没少还更多了，这个时候普宅降价，房子跑不赢通胀，反而还越来越不值钱，这普宅的房子可不就是在通缩吗？

所以啊，普宅通缩受损失最大还不是那些买不起房的人，而是那些买了一般房子的业主，毕竟他们和豪宅富人不一样，他们多数都背负着房贷负债。

深圳楼市内部的分化已经是无可争辩的现实。

过去这一个星期，无论是光明深中事件，还是深圳公布要在“十四五”期间将保障房建设目标从54万套提升到75万套。

这些讯息的背后，其实都在传递一个信息：

保障房的数量和地位，未来会和商品房平起平坐。

这个信息会带来深圳楼市很多逻辑的根本变化，

首先第一个变化，就是大家对商品房的预期会不断降低。

发展保障房动摇了大家对商品房最基本的预期——

买深圳的商品房一定能涨。

买房长期不能涨这个事，过去在深圳是不可想象的，因为所有人都经历了过去30年的房价上涨。

在大家过去的认识中，房价长期一定是持续上涨的，所以短期2-3年房价横盘下跌可以接受。

但是未来，深圳多数区域的房产很难上涨，会逐渐成为共识。

第二个变化，就是低价商品房的潜在买家会被抢走。

除了豪宅业主以及一部分准备改善换房的业主之外，其他群体尤其是预算只能刚刚好上车商品房的买家，注意力多多少少都会被保障房影响。

他们多了一个选择，商品房业主就少了一个接盘侠。

所以那些400万总价以下的关外新房以及二手房源，受影响是最大的。

因为预算稍微高点的，基本就不会考虑保障房了，但是预算比较低的业主，保障房会是一个很好的替代选项。

保障房体系发展壮大，会进一步加剧“豪宅通胀、普宅通缩”这个现象。

毕竟大量供应的保障房挤压的不是深圳顶部的豪宅，而是那些价格不高的普通住宅。

如果用更直白的说法概括以后的走势就是：

穷人和中产之间在买房问题上相互挤压内卷，富人不受影响。

在深圳买房，选择要越来越谨慎了。

一方面，总价200万300万甚至500万的房子，上涨预期很弱，

另一方面，外围板块，尤其是非核心地段的房子，会和核心区的房子走出极为分化的行情。

因为外围板块是建设保障房的主要区域，供应量很大，最容易发生房价通缩。

在这个背景下，此刻深圳楼市会产生两个投资黑洞。

第一是关外板块的新房，第二是低价的二手房。

这两类房产，实在有自住的需求，也可以买来住，但是得做好房价不涨甚至会跌的准备。

与之相对应，深圳核心板块的房子以及豪宅，以后将是涨价的主力。

所以，无论你是准备买房还是准备卖房，你都得搞清楚在以后分化的行情下，你准备买的房子和准备卖的房子，到底是真正能跑赢大市的核心资产，还是被挤压的普通资产？